根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-2月全國住宅商品房銷售面積同比下降了40%。

萬科主席郁亮說，2018年喊出“活下去”是居安思危，沒想到現(xiàn)在“變成了特別真實(shí)的存在”。

眼下，樓市的風(fēng)向正在左右搖擺，但對(duì)于嗅覺敏銳的購房者，這可能同時(shí)意味著更優(yōu)惠的房價(jià)和更寬松的購買門檻。不過，熱鬧的搶房景象仍僅限于熱點(diǎn)城市的熱門樓盤。

2020年3月28日下午，北京大興區(qū)龐各莊中海云熙售樓處，幾個(gè)看房人在門口排隊(duì)等待檢疫。

通往銷售中心的路上，當(dāng)?shù)胤酪卟块T設(shè)立了三道關(guān)卡，登記身份證、查驗(yàn)行動(dòng)軌跡以及用消毒液噴灑鞋底。來此的客戶全都要測量兩次體溫，當(dāng)?shù)剡€要求，售樓處同時(shí)接待的客戶不能超過3組，為了監(jiān)督，銷售大廳里還有兩個(gè)民警坐守。

自獲準(zhǔn)開放以來，這個(gè)樓盤每天只能接待很少的客戶。這也是近期北京大多數(shù)樓盤的常態(tài)。中海云熙的開發(fā)商是中海地產(chǎn)(00688.HK，簡稱“中國海外發(fā)展”)，在3月26日的業(yè)績會(huì)上，該公司執(zhí)行副總裁羅亮表示，受疫情影響，今年1、2月中海的銷售數(shù)據(jù)同比降低了22.7%。

售樓處的回款，通常是房企最重要的資金來源，這種損失眼下正形成連鎖反應(yīng)。羅亮指出，由于原計(jì)劃新增的供貨延遲，銷售周期縮短將影響去化率，今年可能有少量項(xiàng)目無法按計(jì)劃供貨銷售。

作為中國最賺錢的地產(chǎn)商之一，中海的情況是目前中國房企的真實(shí)寫照。雖然南方周末記者近期參加的多場業(yè)績會(huì)上，大多數(shù)房企高管們選擇對(duì)疫情造成的損失閉口不談，但根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-2月全國住宅商品房銷售面積同比下降了40%。

標(biāo)普全球近期發(fā)布的報(bào)告顯示，如果4月份仍能感受到封城的影響，那么2020年的房屋銷售可能會(huì)下降20%。

在經(jīng)歷連續(xù)多年的調(diào)控之后，2020年突發(fā)的新冠肺炎疫情，正在撞擊著中國地產(chǎn)商的流動(dòng)性軟肋。

新一輪壓力測試

因?yàn)槭蹣翘幏怄i，回款受限，過去一周，包括綠城、泛海在內(nèi)的多家房企都啟動(dòng)了新融資計(jì)劃。北京大學(xué)匯豐金融研究院執(zhí)行院長、中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松此前曾表示，2020年以來房企融資呈逐月上升態(tài)勢(shì)，截止到3月中旬，房企境外債權(quán)、海外發(fā)債及信托的債務(wù)總和已接近1.46萬億。

大型企業(yè)尚能通過發(fā)債緩解危機(jī)，更多中小企業(yè)已在跌宕的市場中奄奄一息。在人民法院網(wǎng)上，平均每天都有一到兩家房企被清算。2020年以來，全國已有近百家房企破產(chǎn)。

3月初，上海清算所披露新華聯(lián)控股一筆10億元的債權(quán)違約，這是新冠疫情以來首筆涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)違約。新華聯(lián)是一家總部位于北京通州的大型綜合企業(yè)，成立于1990年，此前以房地產(chǎn)為主業(yè)，近年來開始轉(zhuǎn)向文旅地產(chǎn)。

與已公開的信息相比，更大的危機(jī)還在水面之下。證監(jiān)會(huì)規(guī)定上市公司要在4月底前發(fā)布年報(bào)，但一些公司的年報(bào)顯然還在“難產(chǎn)”中。比如一家此前多次傳出流動(dòng)性危機(jī)的公司，最近公告的主要內(nèi)容是，聘用一名新的財(cái)務(wù)總監(jiān)以及計(jì)劃發(fā)行一筆120億元的巨額公司債——該公司目前市值約為129億。

在疫情影響下，這類高負(fù)債企業(yè)似乎只能寄托于“借新還舊”。不久前，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將該企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”。該級(jí)別代表企業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重信用風(fēng)險(xiǎn)。

受全球疫情影響，流動(dòng)性壓力已出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。上周一，港股內(nèi)房股全線下跌，恒大、綠城中國跌幅一度超過16%。惠生國際融資有限公司CEO黃立沖當(dāng)天在朋友圈撰文稱，這與近期境外美元債暴跌有關(guān)。因疫情造成的美元流動(dòng)性危機(jī)，境外投資人正拋售美元債以期回籠資金，他認(rèn)為這可能導(dǎo)致未來相當(dāng)數(shù)量的房企出現(xiàn)美元債違約。

眼下，這場壓力測試考驗(yàn)著行業(yè)里的每個(gè)人。一家在銷售榜上排名前20房企的區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者，他所在的企業(yè)正經(jīng)歷名為“優(yōu)化”的隱形裁員，包括他在內(nèi)的許多員工今年都不會(huì)有調(diào)薪。

他不希望提及自己所在的公司，因?yàn)閾?dān)心公司高超的內(nèi)審手段會(huì)查出他的名字，以致失去工作，“很多公司都在縮編，工作不好找，要準(zhǔn)備過冬了”。

盡管從沒有企業(yè)公開承認(rèn)，但地產(chǎn)業(yè)的“人員優(yōu)化”，早從2019年就初現(xiàn)端倪。力度最大的基本都是高周轉(zhuǎn)企業(yè)。比如在一家知名上市公司，按照他們最近公布的年報(bào)，員工總數(shù)相比2018年已減少了近3萬人。

在疫情之下，優(yōu)化和縮編正成為常態(tài)。一位在上海工作、長期服務(wù)于地產(chǎn)公司的獵頭告訴南方周末記者，她今年已很少接到房企人力的用人需求，“副總裁層面倒是偶爾有，小主管級(jí)別幾乎完全沒有”。

因?yàn)橐咔榧觿×司€上服務(wù)的規(guī)模，她最近已開始將目標(biāo)轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

誰能“活下去”?

2019年11月，當(dāng)萬科創(chuàng)始人王石提前預(yù)報(bào)萬科2019年的業(yè)績“非常好”時(shí)，他肯定想不到，短短一個(gè)月后，情況就發(fā)生了變化。

作為早期公布年度業(yè)績的地產(chǎn)商，曾經(jīng)的行業(yè)龍頭萬科交出了一份“穩(wěn)健”的成績單，各項(xiàng)業(yè)績都穩(wěn)步增長。只不過，他們的凈利潤同比增長只有15.1%。

這是萬科自2014年以來利潤增速最低的一年，不僅低于市場此前預(yù)期的20%，也比規(guī)模類似的企業(yè)差了不少。對(duì)此，萬科在財(cái)報(bào)中解釋，雖然部分項(xiàng)目尚未達(dá)到清算條件，但仍計(jì)提了土地增值稅清算準(zhǔn)備金，以合理反映公司利潤。

2019年，萬科應(yīng)交的土地增值稅準(zhǔn)備金高達(dá)367.8億元，比2018年高出近120億。按照萬科董事王文金的說法，土地增值稅高，是因?yàn)檫@次結(jié)算中高毛利率項(xiàng)目多。

土地增值稅和毛利率掛鉤較大，但在一般情況下，稅金清算是在項(xiàng)目竣工結(jié)算后再計(jì)提的。另外值得注意的是，萬科2019年已售但未竣工結(jié)算的金額，比上一年大幅增加了784億。

也就是說，在擁有大量已售但未結(jié)算項(xiàng)目的前提下，萬科此次年報(bào)“選擇”了結(jié)算更多高毛利項(xiàng)目。而正是這些提前計(jì)提的稅金，侵蝕了利潤。

一位不愿具名的券商分析師告訴南方周末記者，萬科的這種操作是通過財(cái)務(wù)手段提前預(yù)支成本，節(jié)流部分利潤，留給后期結(jié)算。這雖然會(huì)傷害中小股東的利益，但對(duì)于藍(lán)籌股而言，企業(yè)考量的是長期穩(wěn)定增長。他認(rèn)為，采用這種做法，也間接說明了萬科對(duì)今年市場的悲觀。

管理層此前在業(yè)績會(huì)上的表態(tài)也驗(yàn)證了這一判斷。萬科主席郁亮說，2018年喊出“活下去”是居安思危，沒想到現(xiàn)在“變成了特別真實(shí)的存在”。而公司總裁祝九勝的說法更加直接，他說受疫情影響，過去兩個(gè)月萬科的銷售同比減少了510億元。

頭部房企的應(yīng)對(duì)，最能體現(xiàn)市場嗅覺。

3月27日，融創(chuàng)中國主席孫宏斌在公司業(yè)績會(huì)上稱，2020年公司將處置一些持有資產(chǎn)。他當(dāng)天透露，2019年底融創(chuàng)已經(jīng)成功賣掉一個(gè)酒店，還有4個(gè)酒店短期內(nèi)也會(huì)成交。

作為近年來上升最快的地產(chǎn)商，融創(chuàng)的規(guī)模增長離不開“狼性”銷售和大舉并購，在接連從萬達(dá)、泛海、云南城投手中買下大筆資產(chǎn)后，融創(chuàng)此前一直對(duì)外釋放信心，認(rèn)為他們能夠消化這些天量資產(chǎn)。

但眼下，孫宏斌卻公開表示，公司目前持有的文旅項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目的比重偏大。

這就意味著，融創(chuàng)可能會(huì)將此前收購來的資產(chǎn)拿來出售。作為全國銷售規(guī)模第四名的房企，融創(chuàng)2019年的業(yè)績依然維持高增長，凈利潤260.3億，同比增長57.1%，創(chuàng)下公司歷史新高。

然而他們眼下面對(duì)的，是高達(dá)172%的凈負(fù)債率。這比前三位的碧桂園、恒大、萬科都要高出不少。此外，根據(jù)公司過往財(cái)報(bào)，融創(chuàng)的融資成本目前在6%-8%，也略高于其他頭部房企。

孫宏斌將調(diào)整融資結(jié)構(gòu)、降低融資成本，列為融創(chuàng)2020年要做的第一件事。上述接近融創(chuàng)的人士告訴南方周末記者，融創(chuàng)也正在實(shí)施“優(yōu)化”，部分區(qū)域的精簡規(guī)模接近20%。此外，公司近期還要求嚴(yán)控項(xiàng)目貸款額度。

在這場疫情帶來的流動(dòng)性測試中，最晚公布業(yè)績的恒大似乎是唯一“獲利”的一方。因?yàn)槁氏冉祪r(jià)實(shí)行網(wǎng)上銷售，他們聲稱一季度的銷售回款達(dá)到了1133億，大增55%。

不過，恒大眼下仍要面對(duì)高達(dá)159.3%的凈負(fù)債率。業(yè)績會(huì)上，許家印表示2020年要在高增長的同時(shí)控制規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債每年下降1500億，到2020年把總負(fù)債下降到4000億以下。

樓市下行的焦慮

不僅地產(chǎn)商在為樓市下行焦慮，各地方政府和消費(fèi)者也在為此付諸行動(dòng)。

3月25日，湖南省住建廳及統(tǒng)計(jì)局發(fā)布公報(bào)預(yù)計(jì)，接下來全省的商品房價(jià)格將穩(wěn)中有降。這是全國首個(gè)公開預(yù)期房價(jià)會(huì)下降的省份，2019年湖南的全國商品房銷售，在全國排名第八。

該公報(bào)稱，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控的持續(xù)作用，以及疫情影響企業(yè)復(fù)工及市場購買力，預(yù)計(jì)下階段全省的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售面積都將有所降低。

地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，意味著作為地方財(cái)政主要收入來源的土地出讓金將有所減少，在此背景下，2月下旬以來，全國各地陸續(xù)出現(xiàn)調(diào)控松綁“一日游”。

河南駐馬店是此輪疫情中率先松綁調(diào)控的地方。2月21日，駐馬店發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出將公積金貸款購買首套房首付比例降低至20%。

4天后，河南省政府對(duì)駐馬店人民政府主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，該文件隨后被撤回。

在首付比例上放松的還有陜西寶雞。3月12日，寶雞市發(fā)文提出各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬。該文件也在發(fā)布后不到12個(gè)小時(shí)就被撤下。

隨后，浙江海寧又上演了時(shí)間更短的“松綁烏龍”，3月24日，當(dāng)?shù)睾幦請(qǐng)?bào)微信公號(hào)及微博海寧發(fā)布均發(fā)布消息，稱在未來一個(gè)月的房博會(huì)期間，“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執(zhí)行。但此消息不足半天就被刪除。

除了這類直接松綁調(diào)控的試探，也有地方政府選擇了迂回的方式。疫情發(fā)生以來，為扶持房地產(chǎn)企業(yè)，已有超過80個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策，主要包括延期或分期繳納土地出讓金，簡化規(guī)劃報(bào)建手續(xù)等手段。

但在“房住不炒”的前提下，任何直接帶動(dòng)市場的調(diào)整依然敏感。

眼下，中國樓市的風(fēng)向正在左右搖擺，但對(duì)于嗅覺敏銳的購房者，這可能同時(shí)意味著更優(yōu)惠的房價(jià)和更寬松的購買門檻。

3月以來，長三角地區(qū)樓市已率先出現(xiàn)回暖跡象，在蘇州，一些剛需樓盤一開盤馬上售罄。南京3月份一二手房銷售數(shù)據(jù)均已接近2019年同期。而在杭州市區(qū)，僅3月最初的兩周多時(shí)間里，就成交了4922套新房。人們戴著口罩參加搖號(hào)，由于人數(shù)太多，不少樓盤的中簽率近期都在10%以下。

不過，熱鬧的搶房景象仍僅限于熱點(diǎn)城市的熱門樓盤。貝殼研究院首席分析師許小樂告訴南方周末記者，眼下的市場回暖是短期累計(jì)需求的釋放，不足以改變市場供需力量的對(duì)比，目前的供需關(guān)系依舊較為平和，全國新房庫存高達(dá)5.3億平方米，二手房市場交易節(jié)奏依舊很慢，重點(diǎn)城市房源成交周期均在100天以上。

他認(rèn)為，如果疫情結(jié)束，新房市場會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)回款訴求高，而出現(xiàn)價(jià)格下行。但從長遠(yuǎn)看，市場仍會(huì)沿著較平穩(wěn)的曲線前進(jìn)。

關(guān)鍵詞： 樓市下行