繼7月初向社會公開征集意見后，北京市住建委于8月16日正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》(以下簡稱《通知》)。完善修改后的《通知》依然保持了五部分15條的結(jié)構(gòu)，包括：規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任等五部分內(nèi)容。

嚴(yán)禁樣板間“貨不對板”、虛假不實宣傳，是此次發(fā)布《通知》的亮點(diǎn)之一。通知明確，新建商品房交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)做到與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容、購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，以及項目實際交房狀況均保持一致。同時，諸如噪音、污染、采光、喪葬等不利因素，應(yīng)全面向購房人公示。

嚴(yán)禁“貨不對板”

樣板間須與實際交房狀況一致

新房購買前后“貨不對板”，這一購房者置業(yè)過程中反映強(qiáng)烈的問題，有望得到明顯改善。從北京市住建委最新發(fā)布的《通知》內(nèi)容來看，在預(yù)售辦理、樣板間設(shè)置等新建商品住房入市前后的多個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，監(jiān)管層均加大了監(jiān)管力度。

具體來看，在新建商品住房預(yù)售辦理環(huán)節(jié)，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)在申請辦理預(yù)售許可時，應(yīng)按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)(全裝修、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案)，在預(yù)售方案中列出使用的主要材料、設(shè)施、設(shè)備清單，并標(biāo)明名稱、品牌、型號、材質(zhì)、施工工藝等信息，主材產(chǎn)品可在同一檔次提供1～3個產(chǎn)品目錄。實際裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)高于出讓合同、掛牌文件約定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按實際建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在預(yù)售方案中列出相應(yīng)事項。

在預(yù)售商品住房樣板間設(shè)置環(huán)節(jié)，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預(yù)售方案中確定的戶型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。其中，項目有多個戶型的，應(yīng)設(shè)置主要戶型(不少于兩個)交付樣板間，且交付樣板間和工藝樣板區(qū)應(yīng)至少保留至項目交付三個月后。

《通知》還強(qiáng)調(diào)，銷售過程中，因設(shè)計變更導(dǎo)致交付樣板間與實際交房狀況不符的，應(yīng)在交付樣板間和工藝樣板區(qū)內(nèi)增設(shè)設(shè)計變更前后的實體對比展示內(nèi)容。此外，正式發(fā)布的《通知》還明確，現(xiàn)房銷售的，應(yīng)向購房人全面展示實際交付房屋。

為確保購房人“所見即所得”，通知提出“三一致”和“一不得”：即交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項目實際交房狀況保持一致，不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和設(shè)施。

值得一提的是，此次正式發(fā)布的《通知》也相應(yīng)增加了一條規(guī)定，即設(shè)置在建設(shè)范圍內(nèi)臨建中的交付樣板間，確因竣工驗收需要無法保留的，開發(fā)商可以拆除，但應(yīng)對交付樣板間和工藝樣板區(qū)布設(shè)內(nèi)容委托第三方公證。同時，未設(shè)置交付樣板間的，不得設(shè)置展示(宣傳)樣板間。開發(fā)商在申請預(yù)售許可前，區(qū)住建設(shè)部門應(yīng)對樣板間設(shè)置情況進(jìn)行現(xiàn)場核查。

嚴(yán)禁虛假不實宣傳

噪音、喪葬等不利因素應(yīng)全面告知

除了要求落實樣板間“所見即所得”，開發(fā)商對于樓盤的銷售推廣也被列入監(jiān)管范疇。

《通知》明確，開發(fā)商在制作展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等各類銷售宣傳材料時，項目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)與規(guī)劃許可內(nèi)容一致，建筑物、構(gòu)筑物、綠地景觀、小區(qū)道路等比例關(guān)系應(yīng)與規(guī)劃許可總平面圖一致;項目以外的展示內(nèi)容應(yīng)與現(xiàn)狀保持一致，不得展示未建設(shè)內(nèi)容。

現(xiàn)實中，案場銷售人員通過虛假宣傳等手段誘導(dǎo)客戶購房的情況，一直被購房者視為買房中的一大痛點(diǎn)。對此，《通知》明確提及，銷售人員在銷售過程中嚴(yán)禁虛假不實宣傳、嚴(yán)禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位、嚴(yán)禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴(yán)禁渲染緊張氛圍促銷。

為方便購房人全面了解樓盤、保障個人權(quán)益，《通知》還明確要求開發(fā)商須在售樓處準(zhǔn)確全面公示項目不利因素。

具體來看，須在銷售現(xiàn)場顯著位置公示的內(nèi)容，包括以下三個方面：一是項目內(nèi)外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風(fēng)、采光、裝修、喪葬等不利因素，應(yīng)準(zhǔn)確、全面地向購房人公示。二是經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的分層平面圖和立面圖，以便購房人掌握采光通風(fēng)井、設(shè)備平臺位置等情況。三是配建公租房和保障性租賃住房的，開發(fā)商還應(yīng)公示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業(yè)管理區(qū)域劃分、設(shè)施設(shè)備共用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況。

據(jù)《通知》，在項目銷售前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：項目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語等方面。

對于違規(guī)者，《通知》中也提及了明確的懲戒手段。據(jù)了解，若銷售人員未將不利因素告知購房人并由購房人在《商品房銷售合同》簽訂中進(jìn)行書面確認(rèn)的，市、區(qū)住建部門將責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期整改，整改期間暫停網(wǎng)簽鑰匙盤服務(wù)功能。

落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度

熱銷項目優(yōu)先本市無房家庭

落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度，也被確定?！锻ㄖ诽岢觯_發(fā)商應(yīng)在房屋竣工驗收前開展不少于2次的“工地開放日”活動，“工地開放日”活動中購房人對工程質(zhì)量的意見建議，開發(fā)商應(yīng)及時解釋說明，屬于質(zhì)量缺陷的應(yīng)及時維修整改并反饋購房人。

同時，針對未來的熱銷項目，此次也新增了公證搖號的要求。根據(jù)規(guī)定，如項目出現(xiàn)登記意向客戶超過批準(zhǔn)銷售房源三倍的情況，就將被視為熱銷，開發(fā)商應(yīng)采取公證搖號的方式，即邀請公證機(jī)構(gòu)以獨(dú)立第三方身份在現(xiàn)場公證搖號。熱銷項目將優(yōu)先面向符合本市限購政策的本市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭，具體優(yōu)先購買順序和購房家庭條件，由屬地住建設(shè)部門確定，并在項目預(yù)售方案中明確。

“以往房企在銷售樓盤時，存在過度裝飾樣板間、過分美化樓盤展示、利用不實宣傳吸引客戶等違規(guī)行為。上述商品房銷售新規(guī)的發(fā)布，為開發(fā)企業(yè)戴上了‘緊箍咒’。這有利于持續(xù)規(guī)范新建商品住房銷售行為，提高交付品質(zhì)，切實保障購房人合法權(quán)益。”在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來，上述購房者反映強(qiáng)烈、意見較大的問題，有望在北京商品房銷售新規(guī)之下得到規(guī)范。

據(jù)悉，為保證商品房銷售新規(guī)落地后的成效，《通知》還強(qiáng)調(diào)要壓實企業(yè)主體責(zé)任。要求企業(yè)加強(qiáng)銷售管理，對熱銷項目(客源/戶數(shù)超過3的)，要在區(qū)住建部門指導(dǎo)下，公證搖號優(yōu)先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭出售。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》正式印發(fā)后，將盡快組織開發(fā)企業(yè)和屬地管理部門展開政策宣貫，確保各項管理措施落地，務(wù)求取得實效。同時，將結(jié)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部委下發(fā)的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》(建房〔2021〕55號)以及我市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治工作的通知》(京建發(fā)〔2021〕115號)要求，以群眾反映、媒體報道、輿情關(guān)注為線索，對開發(fā)企業(yè)、銷售機(jī)構(gòu)及銷售人員違法違規(guī)行為，堅決予以打擊治理、從嚴(yán)懲處、公示曝光，切實維護(hù)購房群眾合法利益，確保市場秩序平穩(wěn)。(作者： 盧揚(yáng) 榮蕾)

關(guān)鍵詞： 貨不對板 樣板間 交房狀況 商品住房